「フラット35」について

長期固定型金利の住宅ローンとして知られる「フラット35」。でも具体的にどういうものなのかは、意外と知らないものです。購入時の住宅ローンの選択肢として、基本的な内容を知っておきましょう。

「フラット35」とは

「フラット35」とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して融資を行う住宅ローンです。住宅金融支援機構は、住宅金融市場での安定した資金供給を支援することを目的とした独立行政法人で、国土交通省と財務省が管轄しています。

本機構の主な取り組みの一つに、この「フラット35」があります。フラット35は、都市銀行、地方銀行をはじめ信用金庫、保険会社などさまざまな金融機関が全国で幅広く扱っています。

通常のフラット35は「買取型」と言われるもので、借入れ側が金融機関から住宅ローン融資を受けた後、住宅金融支援機構が金融機関から、その住宅ローンの債権を買い取ります。本機構は、買い取った住宅ローン債権を証券化して投資家に売ります。これにより、長期の資金調達を行うという仕組みです。

借りやすい水準の利率を固定で、35年もの長期ローンを組むというのは、融資する側からするとかなりのリスクを伴います。ですから、一般的には金利の設定が高めになったり、審査が厳しくなったりして借り入れのハードルが上がるものです。しかし、フラット35は独自の仕組みにより、多くの人が融資を受けやすい金融商品となっているのです。

「買取型」と「保証型」について

フラット35の買取型と保障型を考えるイメージイラスト

フラット35には、仕組みの違いにより二つのタイプがあります。一つはすでに説明した「買取型」。もう一つは「保証型」というものです。

「フラット35（買取型）」は、住宅購入者に住宅ローンを融資した金融機関から、その住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取りますので、担保となる不動産に設定する抵当権については本機構が第一抵当権者になります。

また買取型では、住宅金融支援機構の団体信用生命保険（機構団信）に加入することになり、加入できます。債権者は本機構ですが、住宅ローン融資・返済に関わる実務については全て受託している金融機関が行います。単に「フラット35」と言えば、この「買取型」を指します。

一方、「フラット35（保証型）」は、住宅金融支援機構が「住宅融資保険」を付けることで受託金融機関に対し、債務者のローン返済と、機関投資家への元利金払いを保証しています。そのため、この保証を支えに受託金融機関側の柔軟な融資設計を可能にしています。買取型と違い金融機関が指定する団信制度をすることになります。担保不動産の抵当権者は、金融機関になります。

ただし、実状として提供されているのは「買取型」がほとんどであり、「保証型」はごく限られた金融機関でしか利用できません。